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前回はプレゼンテーション前の現地調査について説明いたしました。
現地調査後、役所にて建築基準法並びに関係法令について調査を行います。
この役所調査を怠ると、お客様と時間をかけて打合せをし決定した内容を変更せざるを得ない状況になり、さらにはプラン通り建てることができない事になりかねないため重要な調査となります。
        
それでは、役所調査ではどのようなことを確認していくのかご説明いたします。

■役所調査
①建築指導課
②開発指導課
③都市計画課
④下水道課
⑤その他関係課

上記⑤項目について、詳細は以下

その前に事前確認するのが、用途地域他です。
お客様から事前に土地の契約資料等をお預かりをして確認、かつ地方公共団体のサイトからも確認します。
例えば弊社の用途地域他は旗をクリックすると画像左のように詳細情報を確認できます。

①建築指導課
住宅を建てる上での総合窓口です。
建築指導課では、建設地によって建築確認申請の前に条例協議などがある地方公共団体があります。
関係課とどの程度協議が必要かによって、工事着手前の申請に必要な期日が想定よりも余分に必要になる恐れがありますので、条例の要綱を確認する必要があります。
例えば隣地境界線からの空き寸法に民法で50センチを離隔する必要がありますが、隣地間でお互い同意すれば距離を詰めることができます。
しかし大阪府下では条例で離隔距離を決めているところもありますので事前調査が必要です。
また既存擁壁等がある場合は、現地調査後協議を行い使用の可否を判断します。
さらに道路を調査します。
住宅は、建築基準法上の道路に2M以上の接道が義務付けられています。
例えば角地でそれぞれ道路の形態に見えますが、建築基準法上の道路でなければ道路と想定していた境界線は隣地境界線ですので、道路斜線制限がなくなり基本計画に大きく影響します。

②開発指導課
住宅において主だった確認事項は、宅地造成規制区域・風致地区などに指定されたエリアです。
宅地造成規制区域では、都道府県知事の許可が必要です。
切土で2Mを超える崖(擁壁等)が生ずる場合、盛土で1Mを超える崖が生ずる場合は、工事の計画が技術基準に適合しているか工事の許可を受けるために申請が必要です。
風致地区では、都市の自然美を維持するために作られた制度で建築や樹木の伐採などに一定の制限があります。
例えば法律で決められた建蔽率が風致地区の条例ではさらに厳しくなり、隣地及び道路からの建物の外壁ラインがどれだけ境界線から後退する必要があるかなど制限があります。

③都市計画課
都市計画課では、冒頭に説明しました用途地域他の再確認です。
特に第一種低層住居専用地域に指定されたエリアは北側斜線制限の他、都市計画法で規定された高度地区指定がある場合はさらに厳しい北側斜線制限となります。
その他として、都市計画道路に指定された部分に該当する場合は建築制限なども確認します。

④下水道課
大阪市では、ほとんどのエリアが汚水・雨水を同じ下水道管に集めて流す合流式下水道になっており、道路に排水設備がありますのでそこへ接続します。
現地調査で敷地内排水設備(最終ます)が、解体工事後土砂で埋もれて確認できない場合も備え付けの台帳で確認する事ができます。
汚水・雨水が分流式のエリアでは、雨水放流先の確認も必要です。
側溝がなく雨水放流先がない場合など、整備費用が別途必要になる場合があります。

⑤その他関係課
上記の部署以外でも協議が必要な関係課がある場合があります。
景観条例に指定されたエリアで外観の色が制限されたり、河川敷付近に建設する場合など建築制限があったり、歩道に接した際駐車スペースの切り下げ制限など、公共施設などにおいては、管理者との協議が別途必要になります。

 

 

前回の現地調査並びに今回の役所調査を十分に行った上でしか、基本設計が始められないことがご理解頂けたと思います。
敷地条件の規制がある中で、お客様の要望を反映させながら、弊社から様々な検討を重ね最適解としたオンリーワンのご提案に今後も努めてまいります。

※基本設計(施主の要望、法律、建築技術、意匠などの面から検討し、建物の全体計画を決定する設計過程。)
基本設計が図面になった後、実施設計の過程に入る。